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Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)
Das Bundeskabinett hat die ImmoWertV 2021 am 12. Mai 2021 beschlossen. Der Bundesrat hat am 25. Juni 2021 seine Zustimmung unter zwei Änderungsmaßgaben erteilt.
Die Änderungen haben einen klarstellenden Charakter und erleichtern damit die Anwendung der neuen Regelungen. Das Bundeskabinett wird daher, wie von § 65 Nummer 1 GGO vorgesehen, die Verordnung in der geänderten Fassung erneut beschließen; die Beschlussfassung ist für den 14. Juli 2021 vorgesehen. Dem schließt sich die Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und die Verkündung im Bundesgesetzblatt an. Die Verordnung soll am 1. Januar 2022 in Kraft treten.
Mit der Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird das Wertermittlungsrecht vollständig neu geordnet und aus einem Guss neu geregelt. Die Ermittlung der Verkehrswerte und die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten soll bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgen. Vorgaben, die derzeit auf sechs Regelungswerke verteilt sind, werden übersichtlicher und anwenderfreundlicher gestaltet sein. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben werden dabei nur in sehr beschränktem Umfang umgesetzt.
Die ImmoWertV 2021 ist eine vollständig überarbeitete Verordnung, in welcher die bisherigen Richtlinien und die ImmoWertV 2010 integriert werden:
ImmoWertV 2010 vom 19.05.2010
Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) vom 11.01.2011
Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05.09.2012
Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 20.03.2014
Ertragswertrichtlinie (EW-RL) vom 15.11.2015
nicht abgelöste Vorgaben der WertR 2006 vom 01.03.2006
Dazu gibt es ergänzende Anwendungshinweise (ImmoWertA) geben, die sich auf die konkreten Vorschriften der ImmoWertV 2021 beziehen. In den Anwendungshinweisen werden die Inhalte der ImmoWertV 2021 präzisiert und teilweise mit Beispielen erklärt.
Eine Besonderheit beim Gesetzgebungsverfahren ist, dass die Länder, kommunalen Spitzenverbände sowie die gesamte Fachöffentlichkeit die Möglichkeit hatten, zu den Entwürfen und Inhalten der geplanten ImmoWertV 2021 Stellung zu nehmen.
An wen richtet sich die ImmoWertV 2021?
Eine Rechtsverordnung wird durch das Ausführen eines Gesetzes (hier Konkretisierung des Baugesetzbuches) verbindlich und ist damit sowohl von Verwaltungsbehörden (z. B. Gutachterausschüssen) als auch von Sachverständigen bei der Ermittlung des Verkehrswerts gem. § 194 BauGB anzuwenden. Hierin besteht ein großer Unterschied zur Situation vor der Einführung der ImmoWertV: Die Richtlinien sind nicht von allen Bundesländern verabschiedet worden und werden i. d. R. Sachverständigen lediglich zur Anwendung empfohlen. Das hatte zur Folge, dass es bundesweit bisher keine einheitliche Regelung der Wertermittlung gab und somit die Vergleichbarkeit eingeschränkt ist.
Ab wann ist die ImmoWertV 2021 anzuwenden?
Am 01. Januar 2022 tritt die Verordnung in Kraft.
Zeitplan der ImmoWertV und was bisher geschah:
1: Schreiben des BMI (19.06.2020) an „Mit der Grundstückswertermittlung befasste Zentral- und Gesamtverbände sowie Fachkreise“ mit Referentenentwurf für die ImmoWertV 2021 und die Muster-Anwendungshinweise.
2: Erste Beteiligungsphase (19.-21.08.2020) – „Jedermann-Beteiligung“ – die Länder, kommunale Spitzenverbände und Verbände sowie die gesamte Fachöffentlichkeit hatte die Möglichkeit, zu beiden Entwürfen Stellung zu nehmen. Wir haben eine Stellungnahme an das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat verfasst:
3: Zweite Beteiligungsphase (02.2021) – geänderte Entwürfe auf Grund der ersten Beteiligungsphase wurden Ländern und Verbänden zur Stellungnahme übersandt. Keine „Jedermann-Beteiligung“ mehr.
4: Nach Abschluss der zweiten Beteiligungsphase letztmalige Abstimmung innerhalb der Bundesregierung, im Anschluss Beschlussfassung im Bundeskabinett.
5: Inkrafttreten der neuen ImmoWertV 2021 (01.01.2022).
Was sind die wesentliche Änderungen der neuen ImmoWertV?
Neben dem Zusammenführen der bestehenden Verordnung mit den Richtlinien und dem damit verbunden „Statusgewinn“ der Regelungen in den Richtlinien, sind das vor allem formale Anpassungen. Inhaltich sind kaum gravierenden Änderungen umgesetzt worden.
z.B.:
Deutliches Herausstellen der Modellkonformität (regelmäßiger Hinweis auf die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale)
Einführung des Begriffs „Verfahrenswert“ (z. B. vorläufiger Verfahrenswert, marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert)
Unterscheidung zwischen den modellkonform abgeleiteten und den „objektspezifischen“ Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren
Pflicht zur Dokumentation des Verfahrens für die Ermittlung der Bodenrichtwerte
Der Begriff „Entwicklungsgrad“ wird eingeführt (Entwicklungsgrad = voraussichtlicher Zeitraum bis zur Baureifmachung)
Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) ist nicht mehr zwingend bei den Bodenrichtwerten darzustellen
Klarere Differenzierung zwischen „geeigneten Kaufpreisen“ und „Vergleichspreisen“ beim Vergleichswertverfahren
Bei der Ermittlung der Daten für die Wertermittlung werden in der ImmoWertV2021 Modellkosten vorgeschrieben (Anlage 5)
Im Sachwertverfahren wird auf die Angabe verzichtet, dass es sich um nutzbare bauliche Anlagen handeln muss. Die Wiedereinführung eines Regionalfaktors ist den Gutachterausschüssen „aus besonderem Grund möglich“. Die lineare Wertminderung ist anzuwenden (nicht nur „in der Regel“). Gesamtnutzungsdauern und Restnutzungsdauern werden als Modellwerte vorgeschrieben
Beim Vergleichswertverfahren für das Erbbaugrundstück wird der Begriff „Erbbaugrundstückskoeffizient“ anstatt Vergleichsfaktor“ eingeführt
Die „Finanzmathematische Methode“ zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts wird abgeändert
und weitere mehr …
