Leistungen für Gutachterausschüsse

Prozessbegleitung
Bodenrichtwerte
WebGIS-Umsetzung
Bereitstellung BORIS BW
Daten für Wertermittlung

Prozessbegleitung beim Aufbau eines Gemeinsamen Gutachterausschusses

Den Prozess bis zur formalen Gründung eines Gemeinsamen Gutachterausschusses und die Herstellung einer einheitlichen Gutachterausschussstruktur (z. B. einheitliche Führung der Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Anzahl und Auswahl der Gutachter je beteiligter Gemeinde, fachliche Schulung der Mitarbeiter in der Geschäftsstelle) begleiten wir beratend.

Seit der Änderung der Gutachterausschussverordnung (GuAVO) Baden-Württemberg können benachbarte Gemeinden innerhalb eines Landkreises einen Gemeinsamen Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle gründen. Das eröffnet die Möglichkeit, leistungsfähigere Einheiten für die sachgerechte Aufgabenerfüllung zu bilden.

Folgende Gutachterausschüsse unterstützen wir u. a. bei diesem Prozess:

Mittelbereich Balingen (elf Gemeinden im westlichen Zollernalbkreis)
Besigheim und Umgebung (zehn Gemeinden im nördlichen Landkreis Ludwigsburg)
Böblingen und Schönbuchgemeinden (neun Gemeinden im östlichen Landkreis Böblingen)
Bopfingen und Umgebung (neun Gemeinden im östlichen Ostalbkreis)
Hohenzollern (Stadt Hechingen und sechs Gemeinden im nördlichen Zollernalbkreis)
Oberes Gäu (Stadt Herrenberg und sieben Gemeinden im südwestlichen Landkreis Böblingen)
Strohgäu (Stadt Ditzingen und drei Gemeinden im südwestlichen Landkreis Ludwigsburg)
Weinsberger Tal (Stadt Weinsberg und zehn Gemeinden im nordöstlichen Landkreis Heilbronn)

Unterstützung bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte

Gutachterausschüsse sind verpflichtet, mindestens alle zwei Jahre Bodenrichtwerte zu ermitteln und zu veröffentlichen. Die Bodenrichtwerte sind auf Grundlage gesetzlicher Vorgaben zu ermitteln und darzustellen. Bei dieser umfangreichen Tätigkeit können wir den Gutachterausschuss fachlich und methodisch unterstützen, um rechtskonforme Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. In den letzten zehn Jahren haben wir rund 50 Städte und Gemeinden mit 2.500 bis 90.000 Einwohnern in diesem Zusammenhang unterstützt.

Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Kaufpreissammlung und weitere, den Bodenwert beeinflussende Merkmale wie z. B. das Planungsrecht. Die Unterstützung des Gutachterausschusses ist immer kooperativ, d. h. dass neben statistisch-mathematischen Verfahren sog. deduktive Verfahren angewandt werden. Dies hat mehrere Vorteile: Bei fehlenden Vergleichswerten können nachvollziehbare und begründete Bodenrichtwerte abgeleitet werden. Hierzu werden beispielsweise Werteinschätzungen der örtlichen Gutachterinnen und Gutachter methodisch erfasst und ausgewertet.

Die Bodenrichtwerte werden flächendeckend für unterschiedliche Nutzungsarten ermittelt und dem Gutachterausschuss als Entwurf zur Verfügung gestellt. Als Ergebnis steht die Bodenrichtwertkarte im PDF-Format für das gesamte Gebiet mit Legende, Textteil und gegebenenfalls Straßennamen und/oder Flurstücksnummern zur Verfügung.

Der Entwurf wird durch Beratung und Beschlussfassung des örtlich zuständigen Gutachterausschusses zur Bodenrichtwertkarte der Gemeinde (§ 6 der Gutachterausschussverordnung BW). Insofern handelt es sich bei unserer Leistung um eine technische, fachliche und methodische Zuarbeit, ähnlich dem Entwurf eines Bebauungsplans, den der Gemeinderat beschließt.

Automatisierung der Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind in „automatisierter Form“ zu führen (§ 17 ImmoWertV 2021). Die Bodenrichtwerte müssen sowohl als Datenbank (Bodenrichtwertdatei) geführt und andererseits im Internet als digitale Karte zur Verfügung gestellt werden.

Für die Automatisierung der Bodenrichtwertkarte wird die vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss beschlossene Bodenrichtwertkarte in einem Sachdatensatz nach der Vorgabe der Anlage 5 ImmoWertV 2021 aufbereitet und in einem geografischen Informationssystem (GIS) erfasst. Dadurch wird eine adress- und flurstücksgenaue Datenabfrage möglich.

Der Sachdatensatz kann in ein kommunales GIS bzw. an einen zentralen Geodatendienst übertragen werden.

WebGIS-Umsetzung der Bodenrichtwertkarte

Der nach der Vorgabe der Bodenrichtwertrichtlinie aufbereitete und in einem geografischen Informationssystem (GIS) erfasste Sachdatensatz wird in einen browserbasierten Geodatenviewer (WebGIS) übertragen. Das WebGIS stellt die Bodenrichtwertkarte auf Grundlage einer digitalen Karte dar, ermöglicht die interaktive Suche nach Flurstücken und Adressen und stellt Export- und Druckfunktionen bereit. Hierzu werden die Geodaten auf einem Geodatenserver konfiguriert und mit der Homepage der Stadt verlinkt.

Bereitstellung der Bodenrichtwerte in BORIS BW

Der nach der Vorgabe der Bodenrichtwertrichtlinie erstellte und in einem geografischen Informationssystem (GIS) erfasste Geo- und Sachdatensatz wird für die Übermittlung an das Bodenrichtwertinformationssystem in Baden-Württemberg (BORIS BW) beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung aufbereitet.

Ableitung der Daten für die Wertermittlung

Die personal- und wissensintensiven Arbeitsschritte zur Ableitung der Daten für die Wertermittlung gemäß §§ 18 – 23 ImmoWertV 2021 werden von uns fachlich und methodisch begleitet. Hierzu unterstützen wir die Gutachterausschüsse bei der Auswertung der Kaufpreissammlung und arbeiten dem Gutachterausschuss bei der Ermittlung der Daten für die Wertermittlung zu.

Zu den Daten der Wertermittlung gehören neben den Bodenrichtwerten im zweiten Abschnitt der ImmoWertV:

Indexreihen für Bodenpreise, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser
Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Merkmale des Grundstücks
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
Marktanpassungsfaktoren für das Sachwertverfahren
Liegenschaftszinssätze für das Ertragswertverfahren

In diesem Zusammenhang wird eine stufenweise Ermittlung der Daten für die Wertermittlung in Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss angestrebt.