Einwurfs-, Zuteilungswert


Die Baulandumlegung ist ein eigentümerfreundliches, bewährtes Mittel der Bodenordnung, sowohl bei der Neuerschließung von Baugebieten im Außenbereich, als auch bei der zunehmenden Neuordnung in bereits vorgenutzten oder unzureichend entwickelten Baugebieten.

Die in dem Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden rechnerisch zur Umlegungsmasse vereinigt. Daraus werden die für örtliche Infrastruktur benötigten Verkehrs- und Grünflächen ausgeschieden und der Gemeinde zugeteilt, die verbleibenden Grundstücke sind die Verteilungsmasse. Daraus soll jedem Eigentümer ein Grundstück mindestens mit dem Wert zugeteilt werden, den sein Einwurfsgrundstück hatte. Am Ende sollen idealerweise die zugeteilten Grundstücke in demselben Wert- oder Flächenverhältnis zueinander stehen, die die Einwurfsgrundstücke zueinander hatten. Auch wenn das Verhältnis der eingeworfenen Flächen als Maßstab für die Verteilung der Verteilungsmasse gewählt wird (Flächenumlegung), bedarf es der Wertermittlung, um unvermeidliche oder gewünschte Mehr- oder Minderzuteilungen mit Geld auszugleichen.

Der Einwurfs- und der Zuteilungswerte werden nachvollziehbar in deduktiven Wertermittlungsverfahren aus dem Verkehrswert von vergleichbaren, baureifen, erschließungsbeitragsfreien Grundstücken abgeleitet. Die Einwurfswerte entsprechen bei Neuerschließungsumlegungen in der Regel dem Verkehrswert von Rohbauland, die Zuteilungswerte dem Verkehrswert von baureifem, erschließungsflächen-beitragsfreiem, erschließungsbaukosten-beitragspflichtigem Bauland. Die Wertdifferenz zwischen Einwurfsmasse und Verteilungsmasse kommt der Gemeinde als sogenannter Umlegungsvorteil zugute. Bei Neuordnungsumlegungen in bereits vorgenutzten Gebieten sind die Differenzen zwischen Einwurfs- und Zuteilungswerten meist geringer, sodass der Gemeinde nur ein geringer oder gar kein Umlegungsvorteil zukommt.