Anfangswert, Endwert sanierungs-, entwicklungsunbeeinflusster Verkehrswert, Neuordnungswert


Nach § 154 Abs. 1 und 2 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks einen Ausgleichsbetrag in Geld an die Gemeinde zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Dies gilt in Ausnahmefällen auch für Grundstücke in einem förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereich.

Während im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der Verbleib der Grundstücke bei den Eigentümern der Regelfall ist, soll die Gemeinde im förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereich möglichst alle darin gelegenen Grundstücke erwerben, um sie entsprechend den städtebaulichen Zielen neu zu ordnen und danach wieder zu veräußern. Nur ausnahmsweise sollen Grundstücke nicht erworben werden.

Beim Erwerb eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich liegenden Grundstücks darf die Gemeinde keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich für das Grundstück ohne Aussicht auf die Vorbereitung oder Durchführung der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme ergeben würde. Das ist der sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflusste Verkehrswert.

Die Veräußerung der Grundstücke soll dagegen zu dem Verkehrswert erfolgen, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets oder Entwicklungsbereichs ergibt. Dies ist der Neuordnungswert.

Im Gegensatz zu Anfangs- und Endwerten, die reine Bodenwerte sind, beziehen sich sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflusste Verkehrswerte und Neuordnungswerte auf alle vorhandenen Bestandteile des Grundstücks: Bau, Boden und Zubehör.