Verkehrswert (Marktwert)


Der Verkehrswert (einer Immobilie) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 Baugesetzbuch - BauGB). Der Verkehrswert entspricht dem angelsächsischen fair market value. Zum besseren internationalen Verständnis wird dem Verkehrswert in Gesetzes- und Verwaltungsvorschriften heute regelmäßig der Begriff Marktwert in Klammern beigefügt. Verkehrswert und Marktwert haben dieselbe Bedeutung.

Gesetzliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung sind das Baugesetzbuch - BauGB und die Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV. Nicht zwingend bei privaten Wertermittlungen ist die Anwendung der Wertermittlungsrichtlinien des Bundes (WertR 2006, SachwertR, VergleichswertR).

Das BauGB und die ImmoWertV regeln die anzuwendenden Wertermittlungsverfahren nicht abschließend (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren), sondern lassen Raum für weitere, geeignete und nachvollziehbare, gesetzlich nicht geregelte Wertermittlungsmethoden, wenn und soweit das Instrumentarium der ImmoWertV der gestellten Wertermittlungsaufgabe nicht genügt. Die Anwendung anderer, insbesondere angelsächsischer Wertermittlungsmethoden (discounted-cash-flow- (dcf-) Verfahren) kann zu einem Ergebnis führen, welches nicht als Verkehrswert im Sinne des BauGB anerkannt werden, für einen Investor jedoch von großem Nutzen sein kann.

Der Verkehrswert ist keine mathematisch exakt ermittelbare Größe, sondern das Ergebnis einer durch die herangezogenen Wertermittlungsverfahren begründeten, gutachterlichen Einschätzung.